1. Cartolarizzazione di beni immobili

Con la L. 96/2017, in conversione al D.L. c.d. manovrina, sono state introdotte norme che prevedono la facoltà di gestire i beni sottostanti ai crediti oggetto di cartolarizzazione, tipicamente immobili e mobili registrati ipotecati a garanzia di quei crediti. La disciplina è incentrata sulla figura delle “ReoCo”, quale strumento finalizzato ad una valutazione dell’asset immobiliare sottostante ai crediti ipotecari.

ipotesi: Soc. di Cartolarizzazione, titolare di un credito ipotecario, interviene indirettamente nella procedura esecutiva immobiliare, al fine di sostenere il prezzo e/o di rendersi, cessionaria in asta dell’immobile oggetto di esecuzione.. L’operazione prevede l’acquisto dell’immobile in asta da parte della SPV, ad opera della stessa società di cartolarizzazione.

2. Cartolarizzazione di leasing

Rispunta un emendamento in tema di Npl e cartolarizzazioni nel testo della legge di bilancio 2018 .

l’obiettivo è quello di ammettere il consolidamento della società veicolo d’appoggio non solo nel bilancio di una banca, ma anche in quello di un intermediario finanziario autorizzato all’esercizio dell’attività di leasing.

La normativa attuale, infatti, non prevede che il veicolo di cartolarizzazione (spv) possa comprare beni immobili e contratti direttamente, tuttavia prevede che possa essere costituita una società veicolo d’appoggio, nella forma di società di capitali, avente come oggetto sociale esclusivo il compito di acquisire, gestire e valorizzare, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione, quei beni e quei contratti.

Quel veicolo di appoggio però, a oggi può soltanto essere consolidato all’interno del bilancio di una banca. Se la spv potesse fare tutto quanto, senza dover costituire un altro veicolo, ci sarebbe un risparmio di tempi e di costi. In alternativa, propone dunque l’emendamento, per semplificare le cose, sarebbe comodo che la società di appoggio potesse essere costituita non solo da una banca, ma anche da un intermediario.

Tra i problemi dell’attuale normativa, c’è poi il fatto che non è possibile trasferire gli immobili viziati da irregolarità urbanistiche e catastali, il che accade per la gran parte degli immobili associati a contratti di leasing con crediti in sofferenza, dove nella maggioranza dei casi i vizi sono stati causati dai conduttori degli immobili, senza alcuna colpa delle società di leasing. Se non viene prevista un’eccezione relativa alle cartolarizzazioni di Npl di leasing, le cessioni degli immobili verrebbero configurate come nulle e i notai si rifiuterebbero di procedere. Per questo motivo l’emendamento propone di prevedere il mero slittamento temporale dei vari adempimenti di regolarizzazione degli immobili relativi a contratti di leasing, facendoli ricadere sul cessionario così come peraltro già previsto dal cosiddetto “decreto banche”.